税务部门提醒：买房搞假赠与占不到便宜 咨询税务问题可打12366

　　“你好，是地税局的同志吗？我有一处回迁房未满5年，首次交易需要交营业税吗？”“可以免征营业税。”6月18日上午9时至10时30分，由本报与沈阳市政务公开工作办公室、沈阳网联合举办的“民生连线”栏目设置的两部热线电话非常火暴，百余名市民（网友）打进电话，咨询房产交易中涉及的税务相关问题。沈阳市地方税务局政策法规处副处长耿忠义，流转税管理处副处长李韶光，所得税管理处副处长逄兆英，财产与行为税管理处副处长姜新波、工作人员钟建辉一一进行了权威解答。

　　未满5年得交营业税

　　铁西区张先生问：我有一处住房，现在想转让，需要交哪些税？

　　答：个人出售的住房，现行税收政策上区分普通标准住宅和非普通标准住宅，实行有条件的减免税政策。需要在办理产权转移手续前缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、个人所得税、印花税、土地增值税和契税或者按照规定办理减免税手续。

　　网友李女士问：我前年买的一处住房，如果转让的话，需要咋交营业税？

　　答：从2006年6月1日开始个人将购买不满5年的住房转让，应全额缴纳营业税及附加税费。超过5年的普通标准住宅对外销售，免征营业税及附加税费；非普通标准住宅，按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。但需提供买房时的发票作为差额征税的扣除凭证（2006年6月1日以前，上述5年的期限为2年）。

　　和平区田先生问：我有一处回迁房，未满5年出售，是否需要缴纳营业税？

　　答：房改房、回迁房首次交易不征营业税及附加税费。

　　个人所得税免征有条件

　　沈河区林女士问：听说出售住房时，要征收个人所得税，符合什么条件可以免征？

　　答：对个人转让的自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用住房取得的所得，可免征个人所得税。

　　个人出售住房后1年内购买住房的，可全部或部分退还已缴纳的个人所得税。个人先购买住房，在1年内销售原住房的，可全部或部分予以免税。即购房价格大于或等于卖房价格的，全部退还；购房价格小于卖房价格的，按购房价格占卖房价格的比例退还已交的个人所得税保证金。

　　直系亲属间继承（指按照有关法律存在继承关系的）的房屋出让方和受让方均不需缴纳个人所得税。

　　夫妻离婚分割财产分得的房屋，凭离婚证书、离婚协议书或法院判决书及其他有关资料，在办理房屋更名过户时，不征收个人所得税。

　　铁西区孔女士问：我购房装修时，花了几万元的装修费，在出售房屋时如何计算合理费用？

　　答：个人所得税的计算公式：（售房收入-房屋原值-缴纳的税金-合理费用）×20%。

　　对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。支付的住房装修费用，能够提供税务统一发票，付款人与产权人一致，经过审核，按以下标准扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。支付的住房贷款利息凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可以核定征收，辽宁省确定征收率为1%。个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确地凭证予以扣除；不能提供完整、准确地房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

　　赠与房再转让按20%征个税

　　大东区赵先生问：我要买的一处房子还未到5年，房产中介说可以考虑办赠与，但也有人说这样办将来再卖房时个人所得税得多交，该咋办才正确？

　　答：在房产交易中以假赠与逃避纳税的行为是违法行为，将被追究法律责任。

　　受赠人取得赠与人赠与的不动产后，再次转让该不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计算个人受赠不动产个人所得税时不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征税。

　　特别提醒：假赠与是个陷阱，当事人不但面临法律责任风险，经济上也会有巨大损失，市民在房产交易时一定要正常交易，依法履行纳税义务。

　　苏家屯区孙先生问：个人转让普通住宅时，土地增值税如何征收？

　　答：个人转让拥有的普通标准住宅，暂免征收土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

　　离婚房产更名免契税

　　沈北新区吕女士问：我和丈夫离婚了，房子法院判给了我，更名时，是否需要缴纳契税？　　

　　答：城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；法定继承免征契税；交换的房屋价值相等部分免征契税；夫妻离婚、更名，免征契税；对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

　　契税计算公式：成交价格或评估价格×税率。　　

　　观看房产交易税务问题解答的视频节目可登录沈阳网（http://www.syd.com.cn）。

　　来源：沈阳日报